1/“Cơn sốt” đất tại các vùng dự kiến được quy hoạch thành đặc khu

Năm 2018 ghi nhận cơn sốt đất tại một số nơi dự kiến được quy hoạch thành đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong khiến các nhà đầu tư đổ xô đi đầu tư.Thậm chí, có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng, có lô đất chỉ 2 tiếng sau đã nhảy lên gần 6 tỷ đồng.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn. Mặt khác, năm 2018, sau khi Chính phủ và Quốc hội quyết định chưa thông qua Luật đặc khu nên thị trường BĐS tại Phú Quốc và Vân Đồn đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

2/Hà Nội, TP.HCM hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm

Liên quan những áp lực về giao thông đô thị 2 thành phố rất lớn là Hà Nội và TP HCM, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo về các giải pháp khắc phục, giảm ùn tắc giao thông khu vực đô thị. Đáng chú ý, Thủ tướng đã chỉ đạo “không tiếp tục phát triển chung cư căn hộ nhà cao tầng khu vực trung tâm”. Đây cũng là vấn đề được Bộ Xây dựng, các hiệp hội và chuyên gia ngành xây dựng đưa ra thảo luận nhiều lần. Đa phần các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch đều ủng hộ việc hạn chế xây dựng chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm, để giảm áp lực cho hạ tầng giao thông. Thay vào đó, Thủ tướng cũng chỉ đạo các giải giải pháp thực hiện như: tập trung xây dựng hạ tầng hiện đại như cầu vượt, hầm chui, phát triển các khu đô thị vệ tinh, bố trí lại lực lượng dân cư lao động để giảm áp lực cho các thành phố lớn.

3/Nghị định 20 quy định về trần chi phí lãi vay gây tranh luận gay gắt

Khống chế lãi vay 20% khiến nhiều ‘ông lớn’ Bất Động Sản lo lắng, bởi lẽ, để triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp BĐS phải thành lập công ty con. Tuy nhiên theo phản ánh từ phía doanh nghiệp, mô hình công ty mẹ – con này vô tình bị “trói chân” bởi việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Phạm vi, đối tượng điều chỉnh quy định, mục đích ban đầu của Nghị định này là chống chuyển giá, chống chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, áp dụng với các giao dịch liên kết. Tuy nhiên, Doanh Nghiệp nước ngoài chưa bị ảnh hưởng nhưng các Doanh Nghiệp Bất Động Sản trong nước đã bị “ngáng chân” với Nghị định 20. Cụ thể, việc quy định tổng chi phí lãi vay “không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần…” không phù hợp với một số doanh nghiệp, chưa tính đến yếu tố có hay không có “giao dịch liên kết”.

Hiện Doanh Nghiệp Việt Nam rất thiếu vốn, nên phải đi vay là chủ yếu; trong khi năng lực hạn chế, tài sản bảo đảm ít, không đủ sự tín nhiệm để vay với lãi suất thấp, nên phải vay với lãi suất cao của mọi đối tượng từ các tổ chức tín dụng, công ty mẹ, công ty liên kết, cho đến người lao động và cá nhân, doanh nghiệp khác. Do đó, nếu tổng chi phí lãi vay trên 20%, thậm chí 50% mà là chi phí thật, hợp lý, hợp lệ thì cũng cần phải được chấp nhận. Tỷ lệ 20% nói trên là nhằm đặt ra giới hạn với mục đích hạn chế tình trạng chuyển giá, dẫn đến thất thu thuế. Vì vậy, không có lý gì áp đặt đối với các công ty Việt Nam cho nhau vay vốn, kể cả đối với giao dịch liên kết.

4/Pháp lý bất động sản “con lai” gồm condotel, officetel, hometel… chưa rõ ràng khiến phân khúc này hạ nhiệt

Năm 2018, thị trường căn hộ du lịch (condotel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển. Điều này khác xa so với giai đoạn 2015-2017, khi tại hầu hết các thành phố biển như: Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới. Nguyên nhân thị trường condotel sụt giảm được đưa ra bởi 4 lý do, thứ nhất tính pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư; Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi. Thứ ba, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài; Thứ tư, giá bán của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua. Đây là những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường BĐS “con lai” gồm condotel, oficetel, hometel…

Dự án Condotel La Luna Swisstouches Resort sở hữu bến du thuyền độc đáo là điểm sáng hiếm hoi của Condotel Nha Trang

5/ Đất nền ven đô tại TP.HCM sôi động

Trong bối cảnh UBND TP HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 – 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn điều này dẫn đến giá nhà ở tại TP HCM quá cao và khan hiếm. Điều đó đồng nghĩa với việc “bản đồ” phân bổ sản phẩm mới đang dịch chuyển về các vị trí vùng ven. Đó là các tỉnh tiếp giáp hoặc gần Sài Gòn như: Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương vì các địa bàn này không bị hạn chế phát triển dự án mới và giá đất, giá nhà ở lại mềm hơn TP HCM. Thị trường BĐS năm 2018 ghi nhận đất nền dự án tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương giá bán âm thầm tăng giữa các giai đoạn, mức tăng cao nhất có thể lên đến 30% – 40% trong vòng 6 – 12 tháng.

6/Vốn FDI đổ vào Bất Động Sản tăng mạnh

Điểm sáng tích cực của thị trường Bất Động Sản năm 2018 ghi nhận nguồn vốn FDI “chảy” mạnh vào lĩnh vực này.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, 10 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI vào Việt Nam (gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần) là 27,9 tỷ USD, bằng 98,8% so với cùng kỳ năm 2017. Tính đến ngày 20/10/2018, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân là 15,1 tỷ USD, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm 2017. Đáng chú ý, các nhà đầu tư FDI tập trung vào 18 lĩnh vực thì có 2 lĩnh vực hút vốn nhiều nhất. Đó là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút tổng số vốn đạt 13,2 tỷ USD, chiếm 47,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đứng thứ hai là thị trường kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. So sánh cho thấy, cả năm 2017, vốn FDI đầu tư vào Bất Động Sản chỉ ở mức 3 tỷ USD, nhưng chỉ trong 10 tháng năm 2018, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,9 tỷ USD. Gấp đôi so với cả năm 2017. Nguồn vốn FDI không chỉ đổ vào lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, mà đã và đang “dịch chuyển” vào nhiều lĩnh vực khác như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở và hạ tầng đô thị.

7/ Sự kiện tranh chấp đất Thủ Thiêm

Năm 2018 là năm bùng nổ tranh chấp đất tại Thủ Thiêm. Sau nhiều năm diễn biến phức tạp, đến nay bùng nổ nhiều vấn đề cần tháo gỡ, trong đó có những vấn đề liên quan đến Luật Đất đai. Bí thư Tp. Hồ Chí Minh Nguyễn Thiện Nhân chỉ đạo phải làm rõ các sai phạm tại dự án này. Được biết, Khu đô thị Thủ Thiêm được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch năm 1996. Đây là trung tâm tài chính, văn hoá, thương mại, dịch vụ cao cấp… được mở rộng của TP HCM. Khu đô thị này được kỳ vọng đẹp nhất Đông Nam Á, nằm bên bờ Đông sông Sài Gòn, đối diện quận 1 và chỉ cách 300 m đường chim bay. Hiện, dự án đã giải phóng hơn 99% mặt bằng. Tuy nhiên, hàng trăm hộ dân khiếu kiện suốt hàng chục năm qua, cho rằng đất của họ nằm ngoài ranh quy hoạch nhưng vẫn bị giải tỏa; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư sai quy định.

8/Vụ cháy Carina, báo động mối lo ngại về an toàn chung cư

Năm 2018, vụ cháy chung cư Carina Plaza ở Quận 8 – Sài Gòn vào đêm 22/3 rạng sáng ngày 23/3, khiến 13 người chết và hàng chục người bị thương phải cấp cứu. Cùng đó là hàng chục vụ cháy chung cư lớn nhỏ trên cả nước là “tiếng chuông” cảnh báo nghiêm trọng về hệ thống phòng cháy tại các khu chung cư, toà nhà cũng như phương tiện chữa cháy hiện nay. Đây là sự kiện đau xót nhất trong năm 2018.

9/Doanh nghiệp phải có 100% quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án

Văn phòng Chính phủ vừa ký ban hành văn bản số 11297/VPCP-NN gửi Bộ Tài nguyên Môi trường, yêu cầu Bộ này báo cáo về quy định phải có 100% đất ở mới được chỉ định làm chủ đầu dự án.

Luật Nhà ở có nêu quy định, sau khi doanh nghiệp hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án… thì mới thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Song cũng theo luật này, để được công nhận là chủ đầu tư, doanh nghiệp phải đảm bảo một trong số các điều kiện là phải có đất ở hợp pháp. Sự “đá nhau” giữa các quy định khiến các doanh nghiệp gần như không thể có 100% đất ở hợp pháp. Quy định của pháp luật về công nhận chủ đầu tư, quy định về “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” đã gây ra sự khốn khổ cho doanh nghiệp. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản

10/ Phân khúc văn phòng Co-Working lên ngôi

Co-working Space được định nghĩa là không gian làm việc chung lớn nhất Việt Nam. Đến với Co-working Space doanh nghiệp của bạn sẽ không còn phải mất quá nhiều công sức, chi phí cho việc thi công, thiết kế, xây dựng văn phòng kiểu truyền thống. Thay vào đó, bạn có thể sử dụng những không gian làm việc chuyên nghiệp, phòng họp tiện lợi, chỗ ngồi cá nhân được sắp xếp thông minh, thiết kế đẹp mắt với giá thành hợp lí và những dịch vụ tư vấn kèm theo.

11/ Airbnb thực sự có còn hot??

Airbnb (viết tắt của cụm từ “AirBed and Breakfast”) là một trang dịch vụ đặt phòng trực tuyến, mô hình kinh tế chia sẻ trong du lịch. Hơn 80% khách của các hệ thống Airbnb lớn ở TP.HCM là khách nước ngoài, đó là những người ở lâu dài. Theo giới kinh doanh cho thuê qua Airbnb, muốn duy trì, người chủ phải đảm bảo tỉ lệ lấp đầy phòng ít nhất 70%. “Tôi có những vị khách rất kỳ lạ, họ ở vài ngày rồi đi tỉnh vài ngày rồi quay trở lại. Họ không muốn trả tiền những ngày đi tỉnh đó nên tôi phải tìm cách lấp phòng bằng cách hạ giá tốt nhất cho những ngày đó” – anh Tình 1 chủ căn hộ airbnb cho biết.

So với thời điểm vàng năm 2017 thì năm 2018 cạnh tranh trên thị trường Airbnb đang rất khốc liệt. Hàng tháng có người rút lui nhưng có thêm rất nhiều “lính mới” tham gia từ đó nguồn tung tăng lên rất kinh ngạc. Vì vậy các chủ nhà phải cạnh tranh rất khốc liệt. Host muốn tăng “sao” phải cặm cụi chăm sóc từng tin nhắn, lời chào với khách, sắp xếp giá cho thuê để đảm bảo tối ưu nhất công suất phòng, chưa kể phải tìm cách tiết giảm hàng loạt chi phí mà vẫn đảm bảo

Vậy kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2019? 

  • Căn hộ 1.5 tỷ ( giá từ 25-30tr) chiếm ưu thế và ngày càng hút khách.
  • Vốn FDI vào bất động sản Việt Nam tăng mạnh vì Việt Nam vẫn được xem là thị trường tiềm năng trong 3-5 năm tới .
  • Vincity sẽ tạo nên cú hích cho thị trường .(Nhìn chỗ mà đầu tư nhé, các khu vực xung quanh Vincity mà hét 80-100tr/m2 thì nên bỏ. Các khu vực 20-25tr/m2  nên mua ngay vì 3 năm sau khi hạ tầng Vincity phát triển thì các khu xung quanh ăn theo rất là nhiều.)
  • Nguồn cung căn hộ bàn giao số lượng rất lớn sẽ làm thị trường cho thuê khó khăn và giá cho thuê sẽ giảm
  • Tín dụng bất động sản bị siết mạnh và ngân hàng ưu tiên cho sản xuất kinh doanh . Lãi suất cho vay sẽ tăng 1%-2%  so với 2018.

Người mua và nhà đầu tư nên cần tỉnh táo và lựa chọn bất động sản chất nhất cho mình (Các chiêu trò của sàn hot lắm hot lắm mới giữ chỗ mà đòi bán chênh 200tr thì các bạn phải giữ “trái tim nóng nhưng cái đầu lạnh” nhé. Đừng nhìn chim mồi mua mà “mua kẻo hết”. Suy nghĩ tính toán thấy hợp lý thì mua). Các bạn nên nhớ đến nguyên tắc “Too good to be true”! Cái gì mà nghe rất lôi cuối, rất hấp dẫn ngoài sức tưởng tượng nghĩa là có điều gì bất ổn hoặc không bình thường được che dấu trong đó. Không bao giờ ra quyết định đầu tư trong trạng thái tâm động. Đó là trạng thái mà mình đang bị chi phối bởi sự hoành tráng của các buổi tiệc khách hàng, thức ăn ngon, nhà hàng khách sạn sang trọng. Lúc đó lý trí sẽ bị lấn át bởi cảm xúc.